Avis de valeur ou expertise : le bon document pour le bon usage.
Les deux établissent la valeur de votre local. Ils ne servent pas à la même chose, ne demandent pas le même travail et ne coûtent pas le même prix. Voici comment choisir.
| Critère | Avis de valeurUne note signée, pour décider et négocier | Expertise immobilièreUn rapport complet, à valeur juridique, pour prouver à un tiers |
|---|---|---|
| Pour quoi faire | Fixer un prix de vente ou de location, préparer une négociation, arbitrer entre garder, vendre ou relouer. | Succession, donation, apport en société, garantie bancaire, litige, renouvellement de bail contesté, valeur au bilan. |
| Ce que vous recevez |
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| Visite | Sur pièces et photos ; visite en option. | Une à deux visites incluses, avec relevé et reportage photo. |
| Délai | 5 jours ouvrés après réception des pièces | 2 à 3 semaines après la première visite |
| Prix | à partir de 400 € HT Prix fixe indiqué au devis, selon la surface et la complexité du bail. |
à partir de 1 000 € HT Visites incluses. Selon la nature de l'actif, le nombre de lots et l'usage du rapport. |
| Commander | Demander un avis de valeur | Demander une expertise |
L'avis de valeur
Pour savoir où vous en êtes, et le dire à quelqu'un.
L'avis de valeur est une note courte, signée, qui établit la valeur locative et la valeur vénale de votre bien à une date donnée, avec les références qui ont servi à la fixer. Il est établi sur pièces : bail en cours, quittances, taxe foncière, plans, photos. La visite est possible en option quand l'état du bien pèse dans le résultat.
Il sert à fixer un prix d'appel, à répondre à une offre, à préparer un renouvellement de bail ou à trancher entre garder, vendre et relouer. Il est reconnu par un acheteur, un locataire ou un notaire comme la position d'un professionnel ; il n'a pas vocation à être produit en justice ni auprès de l'administration fiscale.
Ce que contient la note
- Description du bien, de sa situation locative et de son secteur
- Valeur locative de marché, en fourchette et en valeur retenue
- Valeur vénale par capitalisation du revenu, recoupée par comparaison
- Tableau des références utilisées, avec leur source
- Une recommandation en quelques lignes
À partir de 400 € HT, remise sous 5 jours ouvrés après réception des pièces.
L'expertise immobilière
Pour qu'un tiers puisse s'appuyer sur le chiffre.
L'expertise est un rapport complet, à valeur juridique, établi après une à deux visites du bien, qui motive la valeur retenue par au moins deux méthodes croisées et documente tout ce qui la conditionne : le bail et ses clauses, l'urbanisme, l'état technique, les charges, la vacance, le marché du secteur. Elle est rédigée conformément aux principes de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et aux standards RICS auxquels je me forme.
C'est le document qu'attendent un notaire pour une succession ou un apport, une banque pour une garantie, un tribunal ou un expert adverse dans un contentieux de renouvellement, un commissaire aux comptes pour une valeur d'actif.
Ce que contient le rapport
- Mission, date de valeur, conditions et réserves
- Situation juridique : titre, bail, clauses financières, urbanisme, servitudes
- Description technique et reportage photo après une à deux visites
- Analyse de marché du secteur et références détaillées
- Méthodes : comparaison, capitalisation, actualisation des flux selon l'actif
- Conclusion motivée, valeur locative et valeur vénale, signée
À partir de 1 000 € HT, une à deux visites incluses, remise sous 2 à 3 semaines après la première visite. Les rapports contradictoires et les portefeuilles de plusieurs lots font l'objet d'un devis spécifique.
Questions fréquentes
Les agences estiment gratuitement. Pourquoi payer ?
Une estimation gratuite est un outil de prospection : elle vise à obtenir un mandat, et le chiffre est calibré en conséquence — souvent flatteur pour signer, puis révisé à la baisse. Un avis de valeur payant n'a qu'un client, vous, et un seul objectif : être juste. Il est signé, daté, et engage celui qui l'écrit.
Un avis de valeur est-il opposable ?
Il est reconnu par les acheteurs, locataires et notaires comme la position argumentée d'un professionnel, et il suffit dans la grande majorité des négociations. Devant un tribunal, une banque ou l'administration fiscale, c'est l'expertise complète, avec visites et méthodes croisées, qui s'impose : c'est elle qui a une valeur juridique.
Quelles pièces faut-il fournir ?
Le bail en cours et ses avenants, les dernières quittances ou l'état locatif, la taxe foncière, les plans ou surfaces, le règlement de copropriété s'il existe, et les diagnostics disponibles. Ce que vous n'avez pas, on le retrouve ou on le mesure lors de la visite.
L'expertise ouvre-t-elle un mandat de vente ou de location ?
Non. La mission d'évaluation est indépendante de toute commercialisation : elle ne comporte aucun mandat, aucune commission et aucun engagement sur la suite. Vous restez libre de vendre, louer ou garder le bien, avec qui vous voulez.
Le coût est-il déductible ?
Pour une société ou une SCI à l'IS, les honoraires d'expertise sont en général une charge déductible ; pour un particulier, cela dépend du régime fiscal des revenus fonciers. Votre expert-comptable vous le confirmera pour votre situation.
Quelle zone couvrez-vous ?
Marseille, Aix-en-Provence et l'ensemble des Bouches-du-Rhône. Au-delà, sur devis, à condition que je connaisse suffisamment le marché local pour signer.
Vous hésitez encore entre les deux ?
Décrivez votre situation dans le formulaire, cochez « je ne sais pas encore » : je vous dis lequel convient, et le devis suit.